【オアフ島 不動産税の真実】7月発行の固定資産税に「過大評価」との声多数！その理由と対処法とは？

【オアフ島 不動産税の真実】7月発行の固定資産税に「過大評価」との声多数！その理由と対処法とは？

「評価額が高すぎる！」という不満の声が続出

アロハ！
今回は、オアフ島で話題になっている「固定資産税（Property Tax）」について取り上げます。7月に送付される予定の2024年度分の納税通知書に対して、「評価額が高すぎる！」という不満の声が続出しているんです。

オアフ島に物件を持っている方や、投資を検討している方にとっては非常に気になるニュース。
この記事ではその背景や、実際に異議申し立てを行った事例、今後の注意点などをまとめてお届けします。

■ そもそも何が起きているの？

きっかけは、ホノルルの不動産エージェント、ダン・マッデン氏の調査結果でした。

彼は2023年にオアフ島で売買された物件200件（7月と9月に売れた各100件）を抽出し、それらの**実際の売買価格と、市が2023年10月1日時点で評価した課税評価額（Assessed Value）**を比較しました。

すると…

約20％の物件で、市の評価額が実際の売却価格より10％以上高かった！
つまり、約30万戸あるとされる住宅のうち6万戸以上が“過大評価されている可能性があるというのです。

■ 実際の事例：評価額と売値のズレ

例として記事で紹介されたのは、ワイアナエ地区の住宅。

• 築1960年・3ベッドルーム・敷地5,000 sqft
• 2024年4月に「修繕が必要」として42.5万ドルで売り出し → 9月に32.5万ドルで売却
• ところが市の評価額は48.25万ドル！

実際の売却価格より33％も高く評価されていたんです。これは大問題ですよね。

■ 市の反論：「評価方法は国際基準に沿っている」

市側はこの分析に対して、「サンプルが少なすぎる」「複雑な評価手法を反映していない」と反論。

実際、ホノルル市の評価部門（RPAD）は、以下のような方法で評価を行っています：

• 年間数百時間にわたる調査
• 現地視察や不動産業者とのヒアリング
• 同地域の類似物件（年数、広さ、建材、部屋数、車庫など）をベースにしたAI分析

とはいえ、完璧とは言えず、マッデン氏は「これだけ住民の声があるのに、市は改善に消極的だ」と批判しています。

■ 不服申し立て（Appeal）は可能？でもハードルあり…

オアフ島では、市が出す評価額に納得いかない場合、毎年12月15日〜1月15日の間に異議申し立てが可能です。

ただしその際には、

✅ 評価額が実際の市場価格より10％以上高くないと認められない
✅ フォーム提出＋証拠資料（売買事例や鑑定書）＋50ドルの手数料が必要
✅ 市民で構成された審査委員会（Board of Review）が判断する

という制限があります。

例えば、評価額が100万ドルなら、「90.9万ドル以下が妥当」と証明できなければ却下されるのです。

■ マッデン氏の戦い：成功したが、また問題発生

マッデン氏は2023年、自身が所有するロイヤルクニアの賃貸物件で異議申し立てを行い、評価額を111.9万ドル → 99.7万ドルに引き下げることに成功。
その結果、税金は5,365ドル → 3,491ドルに大幅減額されました。

しかし、今年の評価で再び100万ドルを超え、「Residential A」扱いになってしまいました。

【補足】Residential Aとは？
▶ 自宅として居住していない高額住宅に対する課税区分。
▶ 通常は1,000ドルあたり$3.50の税率だが、Residential Aは最大$11.40！

つまり、不在の投資家やセカンドハウスを対象とした高税率枠なんですね。

マッデン氏は「また評価が高すぎる」と感じたものの、今年は10％の差を下回ったため異議申し立ては断念。

■ 税収の全体像：1.7ビリオンドルの税金が動く

2023年、ホノルル市は不動産税で17億ドルの歳入を確保。そのうち住宅用だけで約9.85億ドル。

不動産税は市の最大の収入源。そのため評価額がわずかに高いだけでも、個人にとっては大きな負担になります。

■ 市は今後どうする？

市は「評価制度の透明性と公平性向上のため、引き続き改善を図る」と述べつつも、10％の差という基準は維持する方針です。

「一部の人が不満を持つのは当然だが、IAAO（国際評価士協会）の基準に沿っている」として制度変更には消極的な姿勢を見せています。

【まとめ】ハワイの不動産を所有・検討する方へ

オアフ島では、不動産税が「低い」と言われてきましたが、評価額の妥当性を巡るトラブルが今後増える可能性があります。

不動産税制度は複雑ですが、正しい情報を持っていれば、節税も可能です。
ハワイでの資産保有・投資を検討されている方は、ぜひプロにご相談くださいね！