⽶住宅市場停滞、新築販売8.7%減⾼⾦利で買い替え鈍く

　⽶国の住宅市場の活動

2023/9/27 9:10 ⽇本経済新聞電⼦版

住宅市場に出回る物件の不⾜が続く（ペンシルベニア州）=AP

【ニューヨーク=⻫藤雄太】
⽶国の住宅市場の活動が停滞している。8⽉の新築住宅販売の減少率は11カ⽉ぶりの⼤きさだった。⾼⾦利環境で中古物件も含む販売低迷が続く⼀⽅、物件売却や買い替えの動きも鈍く、在庫不⾜で住宅価格には上昇圧⼒がかかっている。住居費の⾼⽌まりはインフレ抑制をめざす⽶連邦準備理事会（FRB）の政策運営にも影を落とす。

⽶商務省が26⽇発表した8⽉の新築⼾建ての販売件数（季節調整済み、年率換算）は前⽉⽐8.7%減の67万5000⼾だった。減少率は2022年9⽉（11.1%）以来の⼤きさになった。

⽶住宅市場で主流の中古物件の売買も振るわない。全⽶不動産協会（NAR）によると、8⽉の中古住宅販売件数は404万⼾（同）と前⽉から0.7%減り、3カ⽉連続でマイナスになった。

販売減の主因は買い⼿の購買意欲の冷え込みだ。⽶連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）によると、FRBの利上げ開始前の21年末は3%程度だった30年固定型の住宅ローン⾦利が⾜元では7.2%に達する。およそ22年ぶりの⾼⾦利負担が重くのしかかり、需要が細っている。

住宅市場に出回る売り物が少ないという事情もある。NARは8⽉時点の住宅の在庫が110万⼾にとどまると試算する。1年前より14%少なく、新型コロナウイルス禍前の19年の⽉平均（174万⼾）を4割近く下回る。

FRBがコロナ対応の⾦融緩和を講じていた20〜21年ごろは、住宅保有者が値上がりした物件を売り、低⾦利の住宅ローンを借り⼊れて新たな物件に住み替える動きが活発だった。現在は⾼⾦利での借り⼊れをちゅうちょして、低⾦利ローンで買った住宅を⼿放さない「ロックイン効果」が⽣じている。

歴史的な⼤幅利上げが需要だけでなく供給も抑え込んだ結果、需給のひずみが住宅価格の上昇という形で表れている。

⽶連邦住宅⾦融庁（FHFA）が26⽇発表した7⽉の全⽶住宅価格指数（季節調整済み）は前年同⽉⽐で4.6%上昇した。同指数の上昇率は22年2⽉に直近ピークを付けた後、15カ⽉連続で縮⼩していたが、この2カ⽉で再び加速している。同⽇発表のS&Pダウ・ジョーンズ・インディシーズの住宅価格指数も7⽉は1%上昇した。

NARのチーフ・エコノミスト、ローレンス・ユン⽒は「住宅価格上昇を緩やかにするためには供給が倍増する必要がある」と指摘する。